蛋壳公寓到底是死是活？深陷“破产跑路”疑云，股价却在飙升
冰川思想库特约撰稿 | 默城
最近，比较诡异的事情，在蛋壳公寓身上发生了。
先是接连传出公寓断网、拖欠合作伙伴账款和房东租金的消息，然后又深陷“破产跑路”传闻。不仅如此，多位蛋壳公寓员工还表示，蛋壳还出现拖欠员工工资的情况。
▲蛋壳公寓员工在公司门口讨说法（图/网络）
11月16日，有媒体援引新离职员工消息称，蛋壳公寓或将宣布破产。
随后，蛋壳在其微博上声明：公司没有破产，也没有跑路。但也承认，公司目前的确遇到资金困难的情况，正在积极进行处理，长租公寓是一个新兴行业，也希望社会各方给予支持和理解。
可就在这“问题重重”的时刻，蛋壳公寓的股价却迎来了大涨，这让看客们看不懂了。
▲蛋壳公寓股价近日大涨（图/网络）
美东时间11月17日，蛋壳公寓开盘后股价一度拉升，盘中每股最高报2.73美元。截至收盘，蛋壳公寓暴涨75.18%，报2.4美元，最新市值达4.39亿美元。
不过，其中症结，很快就有人找到了迹象，即我爱我家很可能将接手蛋壳公寓。
据经济观察网报道，我爱我家包括董事长、总裁谢勇等高管多次洽谈接手蛋壳公寓事宜，目前我爱我家正核算财务成本问题。消息人士称，我爱我家接手蛋壳公寓的可能性非常大。
但即使看到这里，依然让人很迷茫：曾经“长租公寓第二股”的蛋壳公寓，短短一年时间里，何以沦落至此？未来，蛋壳公寓到底是死是活？何去何从？
01
今年年初，蛋壳就已“悲喜交加”
要想找寻答案，深入了解蛋壳公寓的悲与喜，要从今年年初说起。
今年1月17日，蛋壳公寓登陆纽交所，其是2020年登陆纽交所的第一支中概股，股票代码是“DNK”，为国内长租公寓第二个赴美上市的品牌。
那时候的蛋壳，应该是“春风得意马蹄疾”，喜从心来，正准备大干一场。
但不幸的是，其上市后没几天，2020年最大的灰犀牛“新冠肺炎病毒疫情”，就来了。疫情这一来，不仅给蛋壳公寓添了无数的堵，也让蛋壳公寓前期积累的深层次问题，得以充分暴露。
可以说，这次“悲”得很彻底。
受疫情影响，今年，市场整体的租赁需求和租金都呈现下跌态势，市场租金水平已接近甚至低于前两年蛋壳向房东收房时的租金。这样的现实态势，是全国性的，普遍性的。
如此，租赁房源高空置率就无法避免，同时蛋壳公寓还要承担给房东的高租金。
这样一来，资金就相当于“光出不进”，时间一长，别说蛋壳，只要是个企业的资金链就受不了，资金链迟早断裂，甚至破产也不稀奇。
果然，到了今年2月，蛋壳就有点扛不住了，问题也就出现了。
咋回事呢？迫于资金压力，蛋壳先是要求房东单方面减租，且并未给租客免租。随后，更是全国范围内大面积的拖欠房东租金。
对于一些亏损明显的租赁房屋，如果房东不答应减租免租，那么蛋壳就要强行解约。如此藐视契约精神和具体合同的做法，很快就引发了全国多地房主的抵制。
这个头一开，整个链条的混乱就难以避免了。房东担心房租拿不到，租客也住得战战兢兢，担心租金打水漂。
自此之后的10个月时间里，面对相关问题，蛋壳公寓虽然也会采取各种举措积极应对，比如在一些地区先还上拖欠房东的租金等，对于解约，也进行处理，但整体上问题依然没有得到解决，反而越来越严重。
即使到现在，蛋壳公寓可能依然存在严重的资金危机，资金链断裂可能已经难以解决。可以直接说，如果不是到了“回天无力”的时候，那也不会走到找我爱我家接盘的这一步。
2020年的蛋壳公寓，悲喜交加。可惜，短短不到一年时间，悲远大于喜。其中滋味，他人恐怕难以体会。
02
蛋壳公寓“爆仓”危机，症结到底在哪里
蛋壳公寓现在的这种因资金链断裂而导致的疑似破产危机，我们一般称之为“爆仓”或者“暴雷”。
疫情的出现，只是蛋壳爆仓的一个导火索，或者说是表面原因。那么，蛋壳公寓“爆仓”，症结到底在哪里呢？
蛋壳危机出现的症结，其实还是在于整个长租公寓行业的原生风险和隐患。这些风险和隐患，可能长租公寓行业诞生的那一天就有了。
我们刚刚也提到了，疫情的出现，其真正作用是，让蛋壳公寓前期积累的深层次问题，得以充分暴露。
面对现在长租公寓行业主要存在的深层次问题，我们以蛋壳公寓为例，先简单梳理下其中的内在联系和逻辑：
租客的钱老早就给了蛋壳公寓，一般是一次性交半年甚至一年的房租，然后蛋壳按月或者季度把房租打给房东。现在蛋壳没钱了，房东收不到钱，就会把压力给租客，比如断水断电，清退租客等，但租客交给蛋壳的租金，又拿不出来。有的租客还被绑了租金贷，更是欲哭无泪，难以摆脱。最后，只会沦为“一地鸡毛”。
更甚的是，蛋壳会从房东处高价收房，再低价租给租客，既求迅速扩张市场规模，也可以实现短期内大量资金的积累。聚集大量现金流后，或投资金融，或进一步扩张吸纳更多资金，实现资产证券化。
在这种路子下，只要蛋壳的资金链出现问题，就很难玩得转了，不仅会把大量的房东租客拉下马，也会放大社会和金融层面的现实风险。
对于行业来说， 这种玩法，也会击垮缺乏资金支持的企业，击垮脚踏实地深耕长租公寓行业的企业，加剧了劣币驱逐良币的现象，助长行业不良风气。
蛋壳等长租公寓运营企业的这种玩法，专业词汇叫“长收短付”以及“高收低租”，其就属于蛋壳公寓前期积累的深层次问题之一。我们所熟知的“租金贷”，也就是“长收”的一种具体表现形式。
其实，不只是蛋壳在这样玩，整个长租公寓行业的企业，基本都在这么玩。再回到蛋壳公寓的话题上，我们可以说，疫情的出现，把这些深层次问题给放大了，进而加速了蛋壳公寓的危机。
但也可以说，只要这些深层次问题存在一天，那蛋壳公寓的长久发展就很难讲，出事也是迟早的事情。
具体来说，蛋壳们的这种玩法，本身就存在一定资金缺口，也是违背正常商业逻辑的，自身风险就是非常大的。不仅很难看到真正赢利点，也容易陷入“经营资金链断裂”问题。
即使没有疫情，也大概率会出现问题，这几年，市面上几十家甚至上百家大大小小的长租公寓企业，倒闭的倒闭，爆仓的爆仓，就是现实铁证。
因此，锅不能完全甩给疫情，当进一步反思长租公寓行业的这些“先天性缺陷”，才是正解。
03
长租公寓行业，路在何方？
蛋壳公寓的事情，发展到今天这个地步，个别公司本身是死是活，已经无关紧要。
由于蛋壳公寓资金断裂的问题，给无数房东租客带来的损失，能不能真正挽回，才应该是核心关注点。因为其关系着无数民众的切实利益，也关系着社会的和谐稳定。
所以，就之后而言，若我爱我家真的接盘蛋壳公寓，也不是大新闻，接盘以后若能给出具体方案，使得广大房东租客挽回损失，给行业解决类似问题树立范例和标杆，这才是大新闻。
▲蛋壳公寓（图/蛋壳公寓官网）
但就这几年类似事件的后续情况来看，我爱我家即使接盘蛋壳公寓，后续结果可能也不容乐观。
比如，去年轰轰烈烈的乐伽长租公寓爆仓事件，当时也有很多企业接盘，但直到现在，多数房东租客依旧没有拿回自己的损失。
不仅如此， 曾是国内“长租公寓第一股”的青客公寓，也面临着类似问题，结果依然一地鸡毛。
面对这些情况，除了想方设法积极挽回房东租客的损失外，加强对长租公寓尤其是资金的监管，才是真的抓到牛鼻子，才能最大程度降低长租公寓爆仓的风险。
现在，随着一家又一家长租公寓的爆仓，住建部和国内多地已经认识到长租公寓行业的深层次问题，相应文件和举措也在一一落地。
今年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》。
《条例》中特别强调，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。
同时，上海、广州、合肥、重庆等地行业主管部门均发布了《住房租赁市场风险提示》，提醒房东和租客要警惕长租公寓运营公司“高进低出、长收短付”等经营风险，防范“租金贷”风险，加强风险防范，避免经济损失。广州还开展了住房租赁企业风险排查工作，西安、杭州也发布了住房租赁资金监管新规，多地更是采取了将长租公寓租金纳入监管账户等具体举措。
这针对的就是“长收短付”以及“高收低租”等长租公寓行业问题，管控的还是长租公寓企业的资金。
除此之外，还应该进一步提高长租公寓的准入门槛等，为行业的健康发展托底。
说到底，长租公寓行业，还是在资本的裹挟下，在急剧扩张的疯狂下，迷失了。
现在，长租公寓行业的洗牌，其实现在才刚刚开始。一揽子监管举措，到底能不能拦下“疯狂裸奔”的长租公寓行业，还有待时间观察。而已经爆仓的长租公寓企业后续处理和解决，依然考验着社会智慧。
但有一点可以判定，长租公寓行业如果不彻底刮骨疗毒，长租公寓行业的持久健康发展就没有支撑。
长租公寓行业，路在何方？也就无从谈起。
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